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El equipo del arquitecto británico Richard Rogers, encargado de realizar la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para los terrenos liberados por el soterramiento, advierte en sus informes de que con las grandes superficies comerciales en funcionamiento en Valladolid, más los tres desarrollos previstos en la capital -Ciudad de la Comunicación, Los Santos Pilarica y Vialia- no habría sitio para nuevos complejos comerciales, al menos, en los terrenos liberados.

El documento, que el martes recibió el visto bueno del pleno del Ayuntamiento (aunque con el único voto a favor del PP y las abstenciones de PSOE e IU), recuerda que Valladolid es la provincia que cuenta con el ratio de superficie de centro comercial por habitante más alto de la comunidad, y que esta cifra supera en 50 metros cuadrados por cada mil vecinos la media española. Con los tres complejos previstos en Ciudad de la Comunicación (33.000 metros cuadrados), Los Santos-Pilarica (24.000) y el proyecto Vialia (25.000 metros cuadradose), la superficie media en Valladolid se situaría por encima de los 400 metros cuadrados por cada mil habitantes, cifra superior a la que presentan grandes capitales como Madrid o Barcelona. Estos datos dejan entrever la saturación de este tipo de complejos en la ciudad.

Hay que tener en cuenta, además, que los arquitectos y urbanistas de Rogers no han incluido en su análisis otros proyectos sonados. Entre ellos, los 78.000 metros cuadrados que Ikea quiere para instalarse en Arroyo de la Encomienda o los 30.000 previstos en el Valladolid Arena junto al estadio José Zorrilla. Tampoco ha contado con los planes de ampliación de Hipercor (35.000 metros cuadrados), Grupo Parquesol en Laguna (3.700), Viapark en Arroyo (18.000) y otras peticiones de expansión más modestas solicitadas por diferentes marcas en la capital y su alfoz. En total, las reclamaciones llegan hasta 210.000 metros cuadrados, cuando el plan de equipamientos reserva sólo 78.800 para la provincia.

Los expertos de Rogers consideran «inviable» que las cien hectáreas que se liberarán con el soterramiento del lecho ferroviario puedan albergar un gran complejo comercial, aparte de Vialia. De acuerdo con sus cálculos, la superficie total dedicada al sector del comercio, el ocio y la restauración debería ser en estos terrenos de entre 35.000 y 45.000 metros cuadrados (de los cuales 25.000 estarían reservados ya para Vialia). Además, el partido socialista ha alertado de que hay 16.000 metros cuadrados previstos en la nueva estación de autobuses. El resto debería ser una «oferta expuesta de tal forma que, además de dar servicio a los residentes, se configurara como un amplio bulevar que generase un fuerte tránsito de personas y que, por lo tanto, imprimiese vida a la zona».

A juicio del equipo de Rogers, dos de los centros que ya hay previstos -Vialia y el de Ciudad de la Comunicación- se encuentran «a escasa distancia de la zona de la nueva estación, con lo que su área de influencia absorbe de lleno la población futura que residirá» en esos barrios, Ariza y Talleres. «Lo que sí será necesario -añaden los expertos que han redactado el estudio- será dotar a la zona de un comercio de proximidad» que aproveche los bajos de las viviendas, ya que en el área de intervención del soterramiento está previsto una población cercana a los catorce mil vecinos, que reclamarán servicios comerciales.

Pero además de esto, alertan de otra dificultad. Los expertos recomiendan a los urbanistas y futuros promotores del nuevo Valladolid que se concentren «cuidadosamente» las densidades, equi- pamientos y la localización comercial a lo largo de unos pocos ejes urbanos significativos, «pero teniendo en cuenta que haya una cierta distribución espacial de la actividad no residencial, ya que su excesiva concentración puede vaciar de tensión urbana todo el espacio, salvo el enclave concreto donde se localice aquélla».

De este modo, su propuesta es que la reserva de suelo para promociones comerciales no se limite a un único espacio y no conlleve una excesiva concentración, ya que eso supondría un proceso de vaciado de es zona de la ciudad similar al que se produce, de forma paulatina, en el casco histórico. Su intención es frenar este proceso ya que, desde su punto de vista, el centro histórico de la ciudad -y sus prolongaciones- «se constituye como un espacio todavía plurifuncional y relativamente dinámico, en el que se encuentran todas las categorías o formatos: dos grandes almacenes, diversas medianas superficies, mercados municipales y una amplia gama de tiendas especializadas -parte de ellas franquiciadas- equivalentes a un gran centro comercial a cielo abierto».

Frente a este panorama en el centro, el equipo de Rogers reconoce que los mayores contrastes se producen entre los barrios del sur y del este de la ciudad. Mientras que los primeros están «notablemente sobredotados», en los segundos es necesaria «una mejora considerable de su dotación comercial», sobre todo teniendo en cuenta que se acerca un despegue inmobiliario (Campo de Tiro, El Pato, La Esperanza, Santos Pilarica y los Santos II).