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El estudio económico y financiero elaborado por el equipo de Richard Rogers -que acompaña el diseño urbanístico que ha planteado para Valladolid- recomienda que los solares que quedarán libres una vez soterradas las vías del ferrocarril no salgan al mercado inmobiliario antes de un periodo fijado entre seis y ocho años (en el horizonte del 2014 y 2016), con el objetivo "de que la nueva oferta no distorsione el mercado inmobiliario residencial de la ciudad". Esta premisa es especialmente significativa si se tiene en cuenta que la mayor parte de las aportaciones económicas previstas para financiar la operación ferroviaria procederá, precisamente, de la venta de los terrenos liberados y de los pisos que posteriormente se construyan sobre ellos. Estas ventas generarían unos ingresos de 1.065 millones de euros, según la tasación económica encargada por la Sociedad Valladolid Alta Velocidad que, "aplicando el principio de prudencia valorativa, ha tenido en cuenta el horizonte temporal de su puesta en el mercado y la posible ralentización de la subida de precios".

El análisis del mercado inmobiliario residencial concluye que Valladolid no debe centrarse únicamente en la capital, sino que debe atender a la oferta de viviendas que hacen los municipios del alfoz, que han arrebatado a la ciudad "el dinamismo demográfico" y que, durante los próximos años, "seguirán presentando unos índices de crecimiento inmobiliario superiores a los de la capital". Los planes urbanísticos de los 22 municipios del alfoz contemplan la construcción de cerca de 55.000 viviendas. De ellas, entre 15.000 y 20.000 estarán construidas antes de que comience la liberación de terrenos por el soterramiento. El resto, hasta 25.000, competirá directamente con la oferta de suelo de la operación ferroviaria. En la capital, de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) hay posibilidad de construir 46.800 viviendas más y, de ellas, cerca de 30.000 ya estarán en el mercado cuando se liberen los terrenos. Son sobre todo pisos en zonas como Los Santos Pilarica (2.233 viviendas), El Peral (1.304) o Arcas Reales (1.032), así como nuevos suelos residenciales. Los cálculos del equipo de Rogers es que todas estas viviendas ya estén en el mercado antes de que comience la venta de solares del soterramiento, para que "la nueva oferta no distorsione" los proyectos ya iniciados. Quedarían pendientes otras 16.800 viviendas (que podrían construirse de forma paralela a la de los nuevos barrios del soterramiento) y que corresponderían a sectores de suelo todavía sin desarrollar "y localizados en la periferia de la ciudad, con lo que la competencia con los terrenos liberados, mucho más céntricos, sería bastante reducida".

¿Habrá compradores para tantas viviendas? El equipo de urbanistas de Rogers es optimista y cree que sí. Para ello se basa en varios documentos. El Plan Municipal de Vivienda y Suelo cifra en 12.000 pisos las necesidades de viviendas para los próximos años, y la Cámara de Comercio apunta a la demanda de ocho mil casas en la ciudad y el alfoz para los dos años siguientes. "Teniendo en cuenta las necesidades de vivienda, parece razonable que puedan desarrollarse en el ámbito previsto las viviendas establecidas". Para ello, entienden que la ciudad vivirá en los próximos años un importante crecimiento vegetativo (emancipación de los hijos del aluvión de vecinos que llegó a la ciudad con la apertura de Renault) y un plena adopción de los cambios demográficos (más hogares unipersonales y mayor autonomía de las personas mayores). La venta de las viviendas conllevará la mayor parte de los ingresos previsto por la operación ferroviaria. El mercado libre -a expensas de cómo evolucione la actual situación de incertidumbre económica- generaría 723,4 millones de ingresos y los pisos de protección (el 30 por ciento), aportarían a las arcas del proyecto 56,5 millones. Este porcentaje de VPO es el mínimo comprometido para desarrollar el proyecto, aunque podría incrementarse "si fuera posible cuadrar las cuentas con un mayor número de viviendas de protección".

Los autores del Plan Rogers son rotundos y aseguran que, de acuerdo con el contexto actual, "se hace difícil pensar en incorporar en el programa de usos un centro comercial situado en la periferia". Defienden que ya hay una importante dotación comercial en la ciudad (145.166 metros cuadrados de superficie bruta alquilable entre Vallsur, Carrefour, Equinoccio, parque Laguna y Parquesol Plaza; además de los El Corte Inglés e Hipercor). Así las cosas, "la propuesta va dirigida a dotar a las nuevas áreas residenciales de un comercio de proximidad que aproveche los bajos de las viviendas". Este modelo está dirigido no sólo al nuevo barrio de los talleres de Renfe, sino también a las zonas de expansión de Argales y Ariza. "La oferta comercial estará enfocada a los residentes (de estas zonas), pero irá acompañada de locales de ocio y de restauración que puedan generar un área de influencia más allá de estos barrios". "La superficie comercial necesaria para atender a la nueva población estaría en torno a los 25.000 metros cuadrados, que se distribuiría sobre todo entre establecimientos de tamaño medio (de 60 a 80 metros cuadrados) y algún formato mediano de entre 1.000, 2.000 y 5.000 metros cuadrados, del sector alimentario". "La oferta de ocio y restauración podría incluir desde un complejo de ocio (basado en un cine u otro formato) de unos 2.000 o 3.000 metros cuadrados, hasta un centro de ocio basado en la restauración, en el que se ubicasen las principales cadenas del sector", concluye el informe. La memoria económica prevé que con la venta del suelo destinado al comercio y la restauración, la Sociedad ingrese 58,4 millones de euros.

El soterramiento será la gran oportunidad para "crear una zona de negocios que identifique a la ciudad". En la actualidad -según el diagnóstico del equipo de Rogers- "la oferta está muy segmentada en pequeñas oficinas localizadas en inmuebles de uso residencial ubicados en zonas céntricas". Destacan la "escasa presencia" de edificios exclusivos de oficinas (como el bloque del Fénix en la calle Santiago, el edificio Mapfre o Centro Madrid). "La demanda es escasa, pero puede estar motivada por una oferta que no acaba de satisfacer a los empresarios", pues se trata de bloques de "calidades medias". La perspectiva es que la situación económica y empresarial de la ciudad mejore con la conexión Ave entre Madrid y Valladolid, "y es posible el asentamiento de nuevas empresas". En este sentido, el proyecto plantea "un gran complejo de oficinas -que identifican, directamente, con el "World Trade Center" de Nueva York- que mezcle a su vez otros usos complementarios, tanto de tipo comercial y de ocio, como equipamientos culturales o el Palacio de Congresos". Eso sí, consideran que "la apuesta por este tipo de equipamiento debería estar apoyada en alguna entidad de nombre que sirva de motor para el anclaje de otras empresas", y que este complejo de oficinas tenga "una dimensión importante incluyendo espacios para reuniones, salas para exposiciones y una amplia zona comercial y de restauración". Además, este "world trade center" vallisoletano tendría que estar vinculado "a la localización de uno o dos hoteles de categorías diferentes para abarcar varios segmentos de la demanda, así como equipamientos deportivos ("fitness", "spa").