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El equilibrio de mercado en la vivienda nueva se complica cada mes. La acumulación de stock (excedente de producción) duplica a la ventas. Por cada tres viviendas que reciben la certificación de fin de obra, sólo una es vendida. Las otras dos engrosan el "almacén". En total, 6.584 viviendas de media se han terminado de más en la Comunitat Valenciana en el último año completo sobre el que hay datos (de febrero de 2007 a enero de 2008). Mientras han salido a la venta 120.048 pisos, se han comprado 41.040.

En cualquier negocio, los niveles de stock se controlan al milímetro pero en el campo de la promoción frenar el motor exige una planificación a largo plazo. Durante los últimos años era habitual comprar los pisos sobre plano. Esto conllevaba a que en el momento de entregar las llaves de una promoción no quedaba ninguna en venta.

Esta ausencia de excedentes de viviendas conllevó la subida de precios que ha experimentado el ladrillo, especialmente, en el último lustro motivado por la proliferación de especuladores en busca de grandes rentabilidades. Con esta coyuntura de cero stock la construcción se aceleraba aumentando el número de promociones.

Los datos oficiales del INE sólo ofrecen referencias desde enero de 2007 en los que ya se aprecia el enorme desajuste entre las previsiones de venta (una promoción tarda en construirse dos años de media) y las realidades de la demanda.

Con la excepción de agosto y septiembre, en los que la bajada en el número de certificaciones de obra tiene una razón estacional (vacaciones de verano), la evolución de la terminación de viviendas es una curva que empieza en enero de 2007 subiendo para alcanzar su punto máximo en julio para luego ir reduciéndose las viviendas terminadas hacia final del año pasado.

La tendencia bajista de finalizaciones de obra se refuerza al ver la evolución de iniciaciones de obras que pasa de las 15.549 en marzo de 2007 a las 4.344 el primer mes de este año. Esta realidad permite augurar que el aumento del stock esta en fase decreciente.

"Que hay stock es indudable. Nuestros cálculos son de 400.000 viviendas en toda España pero hay demanda para que sean absorbidas. Ya no está el que compra casa para todos sus hijos en previsión de subida de precios pero hay demanda", explica uno de los promotores.

La reacción de ventas en enero, que pasa de 2.355 en diciembre a 3.701 y las "percepciones de mayor alegría compradora" que detectan algunas inmobiliarias permitirá, en caso de confirmarse la tendencia, reducir el incremento del excedente de vivienda. Una inmobiliaria asegura: "Lo que está claro es que hemos tocado suelo. Es bueno. Notamos más visitas y febrero y marzo han sido mejores noviembre y diciembre". Con la evolución de compras en alza y el stock a la baja, la normalización llegará alrededor del año 2010.

Ante el notable excedente de 80.000 viviendas en la Comunitat Valenciana, los promotores buscan fórmulas que les permita deshacerse de estos pisos y emprender nuevas promociones que se caracterizan por sus menor dimensión. "Es necesario seguir construyendo. De algo tenemos que vivir los promotores y todos los trabajadores que viven de esto. Cada vivienda da empleo a dos personas durante dos años", explica otro promotor.

"La opción con alquiler a compra es una solución que se tiene que desarrollar", explica un experto del sector. El mecanismo permite obtener un piso al cliente "sin necesidad de pasar por el banco" y replantear la compra una vez se desvanezcan totalmente las dudas financieras.

"Dudo mucho que ponga viviendas en alquiler porque yo ofrezco una calidad que está en los materiales de mis pisos. Si alquilo una vivienda y la destrozan tendré que cambiar puertas, pulir, retocar. A bote pronto 15.000 euros. No creo que me compense", asegura un promotor con larga trayectoria.

La creación de un parque de alquiler ligado a las empresas promotoras es, sin embargo, una opción que se plantea actualmente (hay arquitectos diseñando promociones para arrendar) ya que permite prolongar la obtención de ingresos a los constructores de viviendas a largo plazo y que, además, facilitaría el apalancamiento (capacidad de endeudamiento).

Otra de las soluciones que se plantean los promotores valencianos para sortear la crisis pasa por la implicación del Gobierno, a razón de ayudas a la compra. El Ejecutivo de Zapatero las ha rechazado porque "no sirven para nada". De hecho, las deducciones de vivienda se han reducido en un 40 por ciento en los últimos doce años. El 15 por ciento de desgravación con un límite de 9.015,18 euros anuales es una cifra no se deflacta, es decir, no se actualiza con la inflación por lo que, en términos reales, cada año desciende. El reajuste brusco que sufre la vivienda ha conllevado el desequilibrio que suponen las más de 80.000 viviendas excedentarias que hoy tiene la Comunitat. La duda del comprador (que quiere y espera bajada de precios) es cuándo es el momento de comprar. La respuesta del promotor es que si hay gente que duda, hay gente que quiere comprar y que por tanto no necesita que bajar los precios de sus viviendas por debajo de su coste de producción.